깡통전세 피해 확산 우려

 

 

부동산 업계에선 보통 전세가율이 매매가의 80%를 넘으면 '깡통 전세'라고 부르는데,

집값 낙폭이 큰 지방부터 영향을 받고 있습니다.
포항 북구나 광양, 청주 서원구, 목포, 천안 동남구 등은 모두 80%를 넘었습니다.

경기도 여주나 이천 같은 수도권 외곽도 80%를 웃돕니다.

 

올해 1월부터 3월까지 서울 다세대주택 전세 거래 가운데 전셋값이 매매가와 같거나 비쌌습니다.

5월대비 강서구가 가장 많았고 금천구, 양천구, 관악구 순이었습니다.
전세가율이 상승하면서 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 사례도 늘고 있습니다.
불안한 시장 분위기에 세입자들은 전세보증금 반환 보증 상품으로 몰려가고 있습니다.

 

매매가와 전셋값 차이가 적은 부동산을 전세를 끼고 매입하는 '갭 투자'로 상승한 가격이 금리 인상 등을 견디지 못하고

단기간에 떨어질 수 있기 때문입니다.

2020년·2021년도 이렇게 부동산 시장 가격이 높게 올라갔을 때 '갭 투자'가 많았었던 지역에서는 가격 하락기에 '깡통 전세' 우려가 조금 더 커질 수 있다고 봅니다.

2021.8

 

◈갭투자는 전세를 끼고 아파트를 매입하는 행위를 말합니다.

쉽게 말해 자신의 구매할 주택에 들어올 세입자를 먼저 구한 후 그에게서 자금을 받아 해당 주택을 구매하는 방식인데요. 예를 들면 매매가 5억원, 전세가 4억원인 집을 눈여겨본 주택 구매자가 4억원으로 전세를 구하고 있는 세입자를 구해 전세금을 받고 1억원만 더 보태서 주택을 구매하는 것입니다. 이렇게되면 집주인은 자신이 구매하고 싶었던 집의 20%의 돈만 투자해도 집을 살 수 있는 것이죠.

◈갭투자에는 큰 리스크가 존재합니다.

바로 구매한 주택 가격이 하락할 경우인데요. 투자자는 방금 5억원에 구매한 주택의 매매가가 6억원 이상으로 상승할 기대를 하였지만 실제 집값은 3억원대로 떨어졌습니다. 집주인은 자신이 보유하고 있는 주택 가격과 상관없이 세입자의 전세금 4억원을 전세계약 기간 만료시 상환해야 합니다. 그러나 가지고 있는 자산이 3억원으로 떨어진 주택밖에 없을 경우 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하고 결국 소송으로 이어지게 됩니다.

◈깡통전세 사기

앞서 말한 사례처럼 갭투자를 했지만 집값이 떨어지는 경우 등에서 발생합니다.

갭투자를 하였지만 집값이 하락해 세입자에게 전세금을 돌려줄 능력이 안되는 집주인들이

신탁회사(부동산 등 고객의 재산을 관리해주는 회사)에 소유권을 넘긴 후 은행대출을 받아 보증금을 갖고 잠적하는 행위인데요. 해당 주택은 아무도 대출 이자를 갚지 않아 경매로 넘어가게 됩니다.

이렇게 집주인이 사라져 소유권이 텅텅 빈 집을 깡통에 비유한 것이죠.

살고 있던 집이 경매로 넘어가게 된 세입자는 당연히 기존 집주인에게서 보증금을 돌려받기 힘들어집니다.

◈공시가격 정보(시세 정보)가 없는 신축 빌라에서 발생

갭투자·깡통전세 사기 등은 주로 일반 아파트에 비해 정확한 공시가격 정보(시세 정보)가 없는 신축 빌라에서 발생합니다. 무지에서 발생하는 범죄인 셈이죠. 또한 주택 매매가격과 전세가격의 차이가 적거나 전세 가격이 매매 가격보다 더 높은 경우 거래시 높은 주의가 필요합니다. 

◈전세 계약시

부동산 등기부등본상의 주택 소유자와 계약하는 집주인이 맞는지 꼼꼼하게 살펴보고 근저당 금액(집주인이 집을 구매할 때 은행에서 빌린 금액)이 높을 경우 차후 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있는 점도 고려해야 합니다. 

◈집주인과 공인중개사가 공모하여 사기를 벌이는 경우

있기 때문에 반드시 다른 곳에서도 발품을 팔아야 합니다. 전입신고 확정일자를 받는 것은 기본이고요. 부동산 측에서 거래를 재촉하더라도 항상 신중하게 움직여야 합니다.

 

◈전세보증보험
아무리 조심해도 사기를 당하는 경우는 항상 있기 마련이기에 전세보증보험이 탄생했습니다.

전세 계약 종료 후 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않을 때 보험기관이 세입자에게 먼저 보증금을 돌려주고

나중에 집주인에게 돈을 받아내는 제도인데요. 현재 HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사)가 공공기관으로써 보험을 취급, 민간기관으로는 SGI서울보증이 전세대출금 반환보증보험 상품을 취급하고 있습니다.

 

집주인 보증보험 가입했다고 방심 금물 꼭 확인!!!

 

◈깡통전세 사기 유형 (사례4가지)
깡통전세 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려

세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우

 

※건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우

※집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우

 

사례1) 나도 ‘갭투자’ 피해자  신축 빌라의 분양이 여의치 않자 건축주는 갭투자자(임대사업자)에게 할인하여 한 집당 1억으로 건물을 통 매각하기로 하고 계약서는 분양가 1억 5천만원으로 작성함. 공인중개사는 이 빌라를 1억 2천만원에 전세 계약할 세입자를 찾고 세입자는 분양가와 3천만원 차이가 있고 새로 지은 깨끗한 집이라 전세계약을 체결함. 건축주는 빌라 분양을 완판했고, 임대사업자는 돈 한푼 투자 없이 한 채 당 2천만원의 수익을 냈으며, 공인중개사는 수수료 챙기는 수법으로 빌라를 처분함. 문제는 전세기간이 만료되는 시점에 발생하는데 세입자의 보증금으로 집을 매입한 임대사업자는 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없고 보증금을 돌려받기 전까지 세입자는 이사를 갈 수도 없는 상황에 놓이게 됨.

 

사례2) ‘막장 갭투자’의 깡통전세  사기 행각 임대사업자는 전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면서도 공인중개사와 결탁하여 선순위보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조하여 세입자 115명(피해액 50여 억원)에게 사기 행각을 벌임. 임대사업자는 2013년부터 임대사업을 시작했지만 갭투자 후 집값이 예상만큼 오르지 않으면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 처했고, 월평균 2천만원에 달하는 이자를 감당하기 어려졌으며, 결국 채무가 68억원에 달하자 잠적해 버렸음. 임대사업자 소유의 집들이 경매 절차가 완료 되었지만 전세 보증금 상당 금액이 피해자에게 온전히 돌아가지 않아 세입자들은 여전히 고통을 호소함

 

사례3) 새 집주인이 ‘바지 집주인’  세입자는 꼼꼼하게 권리관계를 확인(선순위 채무관계 없음)하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주를 하였다가두달 후 집주인이 바뀌었으며 심지어 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근저당 설정하였음을 확인함. 당초 전세를 계약했던 건물 주인은 빌라를 통 채로 새 집주인에게 넘겼고 새 집주인은 지인에게 명의를빌려주었다가 깡통 빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장. 세입자는 당초 계약을 한 건물 주인을고소하였지만 어떠한 처벌도 없었으며, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린 금액(근저당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안았음.

 

사례4) 새 집주인은 ‘블랙리스트’ 등기부등본의 권리관계를 확인 후 주택도시보증공사가 보증하는 대출상품을 이용하여 전세계약 후 입주하였으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를 받게 됨. 매매가 되더라도 임대계약은 승계되고, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 거라 믿었으나, 은행에서는 전세 보증금을 보호해주는 보험이 아닌 은행의 대출금을 보증해주는 보험으로 해당 보험은 전세 보증금을 보호하는 아무런 장치 없는 보험이라 함. 더욱이 바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭투자로 보유한 임대사업자로 주택보증공사에서 ‘블랙리스트’로 분류하며 해당 임대사업자의 매물은 반환보증 가입이 어려울 뿐더러 주택보증공사에서 임대사업자에 받지 못한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류를 해놓은 상황으로 전세 보증금을 돌려받기 더욱 어려워짐.

 

'깡통 전세' 현상이 심화하면서 국토교통부는 세입자에게 집주인 세금 체납 내용을 알리는 방안 등이 담긴 대책을 다음 달 안에 발표하겠다고 밝혔습니다.ㅡ2022.7.20